토지거래허가구역 부동산 양도소득세는 허가가 있거나 허가구역에서 해제되면 해당 월의 말일부터 2개월 이내에 양도세 예정신고납부를 해야 합니다.
토지거래허가구역 양도세 조세불복(조세소송) 사실관계
- 납세자는 2005. 4. 경 A와 토지거래허가구역 내에 위치한 A 소유 토지를 매매대금 2,080백만원으로 하는 매매계약을 체결함
- 납세자는 그 직후에 B(최종매수인)와 매매대금 합계 2,741백만원에 토지 전매계약을 체결하고, 그 무렵 최종매수인과 A를 직접 당사자로 하는 토지거래허가를 받아 최종매수인 명의로 소유권이전등기를 마침
- 국세청은 납세자가 토지를 최종매수인에게 전매한 것이 양도소득세 과세대상이라는 이유로 납세자에게 양도소득세를 부과함
- 납세자(양도인)는 매매계약과 전매계약이 무효이므로 양도소득세 과세대상으로 볼 수 없다고 주장함
토지거래허가구역 양도소득세 조세소송(조세불복) 판단
- 세금(양도소득세) 부과
- 매매계약이 무효라고 하더라도 (i) 양도인(판 사람)이 매매대금을 반환하지 않고, (ii) 양수인(산 사람)의 소유권이전등기도 말소되지 않은 경우 양도세를 부과할 수 있음
토지거래허가구역 무효 양도세 과세 이유
“외관상 자산이 매매·교환·현물출자로 양도된 것처럼 보이더라도, 매매계약이 처음부터 무효이거나 나중에 취소되는 등으로 효력이 없는 때에는, 양도인이 받은 매매대금은 원칙적으로 양수인에게 원상회복으로 반환해야 할 것이어서 이를 양도인 소득으로 보아 양도소득세 과세대상으로 삼을 수 없음이 원칙이다.
자산이 유상으로 이전된 매매계약이 법률상 유효할 것까지를 요구하지 않는다. 한편 매매계약이 처음부터 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법)이 정한 토지거래허가를 배제하거나 잠탈할 목적으로 이루어진 경우와 같이, 위법 내지 탈법적인 것이어서 무효임에도 불구하고 당사자 사이에서는 매매계약이 유효한 것으로 취급되어 매도인(양도인)이 매매계약 이행으로서 매매대금을 받아 그대로 보유하고 있는 경우에는 종국적으로 경제적 이익이 매도인(양도인)에게 귀속되었다고 할 것이다. 그럼에도 매매계약이 법률상 무효라는 이유로 매도인(양도인)에게 양도소득세를 과세할 수 없다고 보는 것은 매도인(양도인)으로 하여금 과세 없는 양도차익을 얻게 하는 결과가 되어 조세정의와 형평에 어긋난다.
국토계획법이 정한 토지거래허가구역 내의 토지를 처분하고 대금을 수수했으면서도 토지거래허가를 배제하거나 잠탈할 목적으로 매매가 아닌 증여가 이루어진 것처럼 가장해 매수인(취득자) 앞으로 증여를 원인으로 이전등기까지 마친 경우 또는 토지거래허가구역 내의 토지를 매수했으나 그에 따른 토지거래허가를 받지 않고 이전등기를 마치지도 아니한 채 토지를 제3자에게 전매해 매매대금을 받고도 최초 매도인이 제3자에게 직접 매도한 것처럼 매매계약서를 작성하고 그에 따른 토지거래허가를 받아 이전등기까지 마친 경우에, 소유권이전등기가 말소되지 아니한 채 남아 있고 매도인 또는 중간 매도인이 수수한 매매대금도 매수인 또는 제3자에게 반환하지 아니한 채 그대로 보유하고 있는 때에는 예외적으로, 매도인(양도인)에게 자산 양도소득이 있다고 보아 양도소득세 과세대상이다. (중략)
이 사건 매매계약과 전매계약 및 A와 최종매수인 사이의 매매계약은 어느 것이나 국토계획법이 정한 토지거래허가를 배제하거나 잠탈하는 계약으로서 모두 확정적 무효이다. 그러나 이미 무효인 매매계약에 따라 A로부터 최종매수인 앞으로 소유권이전등기가 마쳐진 채 말소되지 않고 남아 있다. 그리고 납세자는 최종매수인으로부터 받은 매매대금을 반환하지 않고 그대로 보유하고 있다. 납세자가 토지를 최종매수인에게 전매한 것은 토지를 사실상 이전함으로써 양도한 것이므로 예외적으로 자산 양도소득이 있다고 보아 양도소득세 과세대상이 되는 경우에 해당한다[세금(양도세) 부과, 대법원 2010두23644 판결]”
토지거래허가구역 부동산 양도세
부동산을 양도했는데 매매(양도)계약이 무효라면 원칙은 세금(양도세)을 부과할 수 없습니다. 다만 예외적으로 양도인이 매매(양도)대금을 보유하고 있고, 양수인(취득자) 앞으로 된 소유권이전등기가 원상회복되지 않고 있다면 사실상 양도인에게 소득이 발생했다고 보고 양도소득세를 과세할 수 있습니다.
양도세 조세불복(과세전적부심사청구, 조세심판원 심판청구, 조세소송)은 세금전문가인 서울 부산 변호사에게 의뢰하시기 바랍니다.
아래는 토지거래허가구역 양도소득세 관련 글입니다.
https://blog.naver.com/ebound/223602963669
토지거래허가구역 매매, 부동산 양도소득세 조세불복은 누구와?
토지거래허가구역 매매, 부동산 양도소득세 조세불복은 누구와? 토지거래허가구역 부동산은 매매계약은 허...
blog.naver.com
아래는 토지거래허가구역 양도세 부과제척기간 관련 글입니다.