외관상 2개의 건물이지만 한 울타리 내에 있다거나 복층 건물로 전체를 주거용으로 사용하면 1주택으로 인정받을 수 있습니다. 즉 복층 건물을 2주택(다주택자)이 아닌 1주택으로 보고 1가구 1주택 양도세 비과세를 적용합니다.
1층과 2층이 내부계단으로 연결된 주택, 복층
1층 주택과 2층 주택을 계단으로 연결해 1세대가 하나의 공간으로 생활하는 경우 등기부등본상 2주택이더라도 소득세법상 1주택으로 보아 양도세 비과세를 적용합니다.
국세청은 “동일세대가 1, 2층으로 된 다세대주택을 취득해 1층과 2층간 내부계단을 설치한 후 실질적으로 하나의 주거공간으로 사용하고 있다면 1주택으로 본다(서일46014-10139, 2003.2.4.)”고 합니다.
아래 조세심판청구(조세불복)에서 조세심판원은 납세자가 양도한 4층 건물이 다가구주택(1주택, 건물 전체에 양도세 비과세 적용가능)이 아닌 다세대주택(다주택)으로 보고 양도소득세를 과세했습니다. 다만, 양도인이 거주한 2개 층(3층과 4층)은 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용했습니다.
[복층 1가구 1주택 양도세 비과세 조세불복 : 조세심판청구]
<다가구(1주택) vs 다세대 주택>
“납세자는 건물이 사실상 단독주택인 다가구주택 요건을 충족하므로 건물 전체에 1가구 1주택 양도세 비과세 특례를 적용해야 한다고 주장한다. 그러나 납세자는 건물 1층과 2층을 용도변경해 실제 주택으로 사용했고, 관할 지방자치단체장에게 확인한 결과 2개 층(건물 3층과 4층)을 복층으로 사용했다 하여 이를 1개 층으로 볼 만한 법적 근거가 없다(전체 주택 층수가 4층이므로 다가구주택이 아님).
<복층>
“국세청이 건물을 다가구주택(단독주택)에 해당하지 않는 것으로 보아 납세자가 거주한 3층과 4층만 1세대 1주택 비과세로 적용하고 나머지 1층과 2층은 비과세를 배제하여 양도소득세를 과세한 처분은 적법하다[복층 양도소득세 비과세 적용, 조세심판청구 2019서울0134]”
다가구주택과 다세대주택 구분 관련하여 아래 글 참고하시기 바랍니다.
https://blog.naver.com/ebound/223538352587
복층 건물, 1가구 1주택 양도소득세 비과세
한 울타리 내 주택이나 복층 주택은 납세자(양도인)가 양도일 당시 어떤 현황을 만들어 뒀냐에 따라 전체 주택에 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있는지 여부가 달라집니다.
양도세 절세를 위해 장기적으로 계획한다면 동일한 울타리 내 2주택 전부 세금을 납부하지 않을 수 있습니다(1가구 1주택 양도소득세 비과세). 양도세 절세 전략은 세무사, 회계사, 조세변호사 등 전문가와 상당하시기 바랍니다.
한 울타리 내 주택 양도세 비과세 관련하여 아래 글 참고하시기 바랍니다.