납세자가 토지 건물 등 부동산을 양도하는 과정에서 발생한 비용(필요경비)이 있다면 부동산 양도소득세를 줄일 수 있습니다. 납세자 지출 비용 중 어떤 경우가 부동산 양도세 필요경비로 인정되는지 살펴보겠습니다.
부동산 양도소득세 비용
아래에 해당하는 비용을 지출하고 지출에 관한 증빙(e.g. 세금계산서, 신용카드 매출전표, 현금영수증, 계좌이체 내역)을 첨부하면 부동산 양도소득세 비용인정 합니다.
- 양도세 신고서 작성 세무사비용
- 계약서 작성 변호사 비용
- 공증비용, 인지대, 중개수수료
- 토지이용 편의를 위해 지출한 장애철거비용
아래 조세소송(조세불복)에서 법원은 납세자(토지 양도인)가 부동산 인도의무 이행을 위해 지출한 무허가건물 매입·철거 비용은 부동산 양도소득세 비용이라고 판단했습니다[세금(양도세) 취소].
[부동산 양도소득세 조세불복 : 조세소송]
“납세자는 1988. 6. 21. 이 사건 토지를 부산은행에게 양도하면서 인도의무를 이행하기 위해 토지상에 1986,7년경에 들어선 무허가건물을 매입, 철거하기 위해1988. 6. 10.부터 같은 해 6. 17. 까지 사이에 S에게 지급한 금액을 양도차익계산에 있어서 필요경비로 공제해야 한다고 주장한다.
고등법원은 아래와 같은 이유로 납세자 주장을 배척했다.
‘납세자가 부산은행에 대한 양도토지 인도의무를 이행하기 위해 비용을 들여 매수, 철거한 무허가건물들은 납세자가 처음부터 토지만을 이용하고자 하는 목적에서 토지와 함께 취득한 것이 아니라 위 토지 취득후 납세자 관리소홀을 틈타 1986,7년경 S가 불법으로 토지를 점거해 지상에 무단건축한 건물들이다.
부동산 매매계약서 기재내용을 살펴보아도 납세자가 부산은행과 사이에 토지 매매계약을 체결하고 양도토지 매매가격을 정함에 있어서 납세자가 부담하게 되는 무허가건물의 매수, 철거비용을 감안했다고는 보이지 아니하므로 무허가건물 매수, 철거비용은 양도소득세 필요경비에 해당하지 않는다’
그러나 토지소유자가 토지를 양도하면서 인도의무를 이행하기 위해 토지상에 자신의 의사와는 무관하게 불법건축되어 있던 무허가건물을 매수, 철거하는데 부득이 비용을 지출했다면, 그 철거책임을 매수인이 부담하기로 약정하고 매매가격을 정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 비용은 소득세법 양도비에 해당한다.
그중 특히 철거비용 지출은 토지이용 편의를 위해 지출한 장애철거비용으로서, 처음부터 토지만을 이용하고자 하는 목적에서 토지와 함께 무허가건물을 취득한 경우에만 철거비용 등을 필요경비로 산입할 수 있는 것은 아니다[세금(양도세) 취소, 대법원 92누15871 판결]”
아래 조세소송(조세불복)에서 법원은 납세자가 지출한 소송비용은 부동산 취득 효력을 다투는 소송이 아니라는 이유로 부동산 양도세 필요경비로 인정하지 않았습니다[세금(양도세) 부과].
[부동산 양도세 조세불복 : 조세소송]
“부동산 양도차익을 계산함에 있어 양도가액에서 공제하는 필요경비인 ‘양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 소유권을 확보하기 위해 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액’은, 부동산을 취득한 후 취득 효력에 관한 다툼이 생겨 부동산 소유권을 확보하기 위해 직접 지출한 소송비용이나 화해비용 등을 말한다.
따라서 부동산 취득 효력에 관한 다툼이 없이 취득행위와 별도로 성립한 계약 이행과 관련한 다툼으로 생긴 소유권 상실 위험을 방지하기 위해 지출한 소송비용이나 화해비용은 부동산 양도소득세 필요경비에 포함하지 않는다[세금(양도세) 부과, 대법원 2012두16619 판결]”
부동산 양도소득세 필요경비
부동산 취득, 보유, 양도 단계에서 부동산과 관련해 지출한 비용이 있다면 관련 증빙을 잘 챙겨두어야 합니다(부동산 양도세 비용인정을 위해서는 증빙 필요).
납세자가 지출한 비용이 부동산 양도소득세 신고과정에서 필요경비 인정받을 수 있는지 전문가(세무사, 조세변호사) 상담을 받아 볼 필요가 있습니다.
부동산 양도소득세 필요경비 중 자본적지출 관련 글도 참고해 보시기 바랍니다.