오피스텔을 사실상 주거용으로 사용하면 주택수에 포함합니다(다주택자 가능성). 오피스텔을 보유하고 있다면 아파트 주택 처분 전에 세무사, 조세변호사 양도소득세 상담이 필요합니다.
양도소득세 조세심판청구 사실관계, 오피스텔 보유
- 납세자는 2016. 10. 25. 취득한 A아파트를 2021. 5. 24. 양도한 후, 2021. 7. 31. 다주택 중과세율(현재는 적용유예 중)이 아닌 기본세율을 적용해 양도소득세 예정신고를 함
- 국세청은 납세자가 A아파트를 양도할 당시 A아파트 외에 2015. 10. 30. 취득한 B오피스텔을 포함해 3주택 이상 보유한 경우라고 보아, 기본세율에 20%(현재는 유예 중)를 가산한 양도소득세율을 적용함
- B오피스텔 면적은 공급면적 218.5㎡, 전용면적 130.77㎡이고, 인터넷에서 확인되는 평면도에 의하면 침실, 거실, 주방, 욕실로 이루어져 있음
- 납세자는 2015. 10. 30. B오피스텔을 취득한 후 계속 공실로 보유하다가 2021. 4. 1. 납세자 사업장을 B오피스텔로 이전하였고, 2021. 8. 26. 신규로 부동산업 사업자등록을 하여 사용하고 있어 주택이 아니라고 주장함
- 국세청은 납세자가 A아파트를 양도할 당시까지 B오피스텔에서 사업을 영위해 발생한 매출·매입이 없고, A아파트를 양도한 이후인 2021. 8. 26. 부동산업(비주거용 건물임대) 사업자등록을 하였는바, B오피스텔에서 사업을 영위한 것으로 볼 수 없다고 주장함
조세심판청구 판단
- 세금(양도소득세) 취소
- B오피스텔은 주택이 아닌 업무용 건물에 해당함(납세자 보유 주택수 감소)
오피스텔을 주택수에서 제외한 이유
“국세청은 A아파트 양도 당시 B오피스텔이 주택이라고 주장한다.
그러나 소득세법상 주택은 건물 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하고 용도가 불분명하면 공부상 용도로 판단한다. B오피스텔은 공부상 오피스텔로 등록된 준주택으로 평면도상 침실, 거실, 주방, 욕실 등으로 구성된 사실만으로 주택으로 보기는 어렵다.
납세자가 B오피스텔을 취득한 후 A아파트 양도 당시까지 약 5년 7개월 동안 납세자와 모친이 전입한 기간 합계가 약 45일에 불과하다. 관리비 부과내역을 보더라도 2020년 이후 전기와 수도를 거의 사용하지 않은 것으로 보임을 감안하면 납세자가 양도 당시 주거용도로 사용했다고 단정하기 어렵다.
B오피스텔 관리사무소에서도 2015. 11. 1.부터 2021. 5. 31.까지 납세자가 이사요청을 한 사실이 없고 상업용 시설로 사용되었음을 확인하고 있다. 위 사실들에 비추어 A아파트 양도 당시 B오피스텔이 주택에 해당한다고 보기 어렵다. 그러므로 B오피스텔을 주택에 해당하지 않는 경우로 하여 납세자 2021년 귀속 양도소득세를 경정하는 것이 타당하다[세금(양도세) 취소, 조세심판청구 2022부산6448]”
아파트 주택, 오피스텔 다주택자 양도소득세
납세자가 아파트 주택에 추가해 오피스텔을 보유하고 있는 경우가 있습니다. 이때 오피스텔이 주택에 해당하는지에 따라 1세대 1주택 비과세, 양도소득세 중과세율 적용 등 세금이 크게 달라집니다.
오피스텔을 주택이 아닌 업무용(근린생활시설)으로 보아 다주택자 양도소득세를 피하려면 관련 증빙(임대차계약서, 부가가치세 신고 등)을 미리 구비해 둘 필요가 있습니다.
토지, 건물(주택) 등 부동산 양도세 조세불복은 조세전문변호사, 세무사 조력을 받으시기 바랍니다.