임야를 처분할 예정이라면 비사업용토지로 양도소득세 중과세(+10%) 대상인지 확인이 필요합니다. 양도한 임야가 비사업용토지에 해당하지 않으려면 납세자가 임야소재지에 거주(재촌 요건)해야 합니다.
재촌 임야
사업용토지로 보는 요건인 재촌 임야는 (i) 아래 3가지 중 어느 하나 지역에 거주하면서 (ii) 주민등록을 하면 됩니다.
(i) 임야 소재 시·군·자치구
(ii) 연접한 시·군·자치구
(iii) 직선거리 30km 이내 지역
아래 조세소송(조세불복)에서 납세자는 양도한 토지가 임야(재촌 필요)이므로 비사업용토지가 아니라고 주장했습니다. 그러나 법원은 실질이 농지(재촌 자경 필요)이므로 자경요건을 충족하지 못해 비사업용토지로 봤습니다[세금(양도세) 부과].
[임야 비사업용토지 조세불복 : 조세소송]
“납세자는 2007. 5. 양산시에 있는 임야 토지를 취득해 보유하다가 2017. 2. 21. 매도했다. 납세자는 토지 공부와 사실상 현황이 임야에 해당하므로 비사업용 토지가 아니라고 보고 양도소득세를 신고·납부했다.
국세청은 토지가 공부상 지목은 임야이나 사실상 현황이 농지이고, 납세자가 일정기간을 농지 소재지에 거주하지 않았으며, 토지에서 직접 경작하지 않았으므로 비사업용 토지로 보고 양도세를 과세했다(이 사건 처분).
납세자는 조세불복을 위해 조세심판청구를 거쳐 조세소송을 제기했다. (중략)
비록 토지 등기부에는 지목이 임야로 기재되어 있지만, 이 사건 토지는 2008년경부터 2016년경까지 현황사진(인터넷 항공사진)과 같이 농작물을 경작하는 밭(전, 田)의 모습이다. 토지 일부가 아닌 전체가 밭(전, 田)으로 사용된 것으로 보이며, 납세자 주장과 같이 제3자가 무단으로 토지 일부를 농지로 전용했다고 볼 증거도 없다. 따라서 이 사건 토지 지목(사실상 현황)은 ‘농지’이다.
농지가 비사업용 토지에 해당하지 않기 위해서는 소유자가 일정기간 동안 농지 소재지와 동일한 시·군·구 등에 사실상 거주하면서 직접 경작해야 한다.
납세자가 토지에서 직접 경작한 사실을 인정할 아무런 증거가 없다. 납세자 스스로도 다른 사업으로 인해 토지를 방치했다고 주장하는 등 토지에서 농작물을 경작하지 않았음을 인정하고 있다. 따라서 이 사건 토지는 비사업용 토지에 해당한다[세금(양도세) 부과, 대구지방법원 2021구합20254 판결, 대구고등법원 2021누4862 판결]“
임야 비사업용토지 양도세, 조세전문변호사
비사업용토지 임야 처분시 거액의 양도소득세가 예상되는 데 재촌요건 충족이 어렵지 않다면 비사업용토지 기간 기준(e.g. 부동산 양도일 직전 3년 중 2년 이상 재촌)을 맞추는 것도 고려해 보시기 바랍니다. 양도세는 요건 충족여부에 따라 수억원 세금이 달라질 수 있으므로 세무사, 조세전문변호사 상담이 필요합니다.