토지 건물 부동산 보유과정에서 부동산 내용연수나 가치를 증가시키는 자본적지출액이 있다면 부동산 양도소득세 절세할 수 있습니다.
자본적지출액 양도소득세 필요경비
양도소득세 필요경비는 취득가액(e.g. 실지거래가액), 기타 필요경비(자본적지출액, 양도비)로 구성됩니다(소득세법 제95조 제1항).
양도차익 = 양도가액 - 필요경비
필요경비 = 취득가액 + 자본적지출액 + 양도비
부동산 양도세 자본적지출액
자본적지출이란 부동산 가치를 증가시키거나 내용연수를 연장시키는 지출을 말합니다. 건물 증축, 냉난방시설, 피난시설 설치 등과 같이 해당 부동산의 경제적 효익을 증가시키는 지출을 말합니다. 소모품 교체, 유리창 교체 등과 같이 기존 자산의 기능 유지에 불과한 지출(수익적지출)은 자본적 지출에 해당하지 않습니다.
자본적지출액은 아래 어느 하나에 해당하는 것으로서 자본적지출 증명서류(계산서, 세금계산서, 신용카드매출전표, 현금영수증)를 보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류로 확인되어야 합니다.
- 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 소유권 확보를 위한 변호사 소송비용ㆍ화해비용(다만 종합소득세 사업소득금액 계산시 경비처리 하지 않았을 것)
- 토지 수용보상금 증액을 위한 변호사 소송비용ㆍ화해비용(다만 종합소득세 사업소득금액 계산시 경비처리 하지 않았을 것, 증액보상금을 한도로 함)
- 부동산 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위해 지출한 비용(재해ㆍ노후화 등 부득이한 사유로 건물을 재건축한 경우 건물 철거비용 포함)
- 토지 이용 편의를 위해 지출한 장애철거비용, 도로를 신설한 경우 시설비
부가가치세 매입세액 불공제와 양도소득세
아래 조세소송(조세불복)에서 법원은 사업자 폐업시 잔존재화(간주공급) 부가가치세는 결과적으로 부가세 매입세액 공제를 받지 못했으므로 양도소득세 필요경비라고 판단했습니다[세금(양도세) 환급].
[부가가치세 매입세액 불공제, 양도세 조세불복(조세소송)]
“소득세법령에 따르면 자산 취득시 소요된 ‘기타 부대비용’이 양도가액에서 공제할 필요경비에 포함되는 ‘취득에 든 실지거래가액’의 하나로 열거되어 있다. 자산 취득시 부담한 부가가치세 매입세액은 원칙적으로 취득시 소요되는 ‘기타 부대비용’으로서 취득가액에 포함한다. 다만 부가가치세법 사업자는 부가세 매입세액 공제받음으로써 실질적으로는 당해 부가가치세액을 부담하지 않는다. 따라서 부가가치세 매입세액을 취득시 소요되는 부대비용으로 보지 않는다.
이 사건 건물과 같은 고정자산의 경우 폐업시 잔존재화에 대한 부가가치세는 간주공급으로 취득시 부가세 매입세액 공제받은 금액의 일정 부분을 실질적으로 다시 부담하게 된다. 이는 사업자임을 이유로 부가가치세 매입세액 공제받았던 취득시 부담한 부가가치세를 사업자 지위를 상실하게 됨에 따라 다시 부담하는 것이다. 그러므로 폐업시 잔존재화 간주공급으로 과세된 부분은 취득시 소요되는 ‘기타 부대비용’에 포함된다.
따라서 이 사건 부가가치세 매출세액(폐업시 잔존재화 간주공급 부가세)을 양도소득세 필요경비로 인정함이 타당하다[세금(양도세) 환급, 대법원 2012두12723판결]”
부동산 양도소득세 조세불복(조세심판원 심판청구, 조세소송)
부동산 양도소득세 비용(취득가액, 자본적지출액, 양도비용) 다툼이 발생했다면 조세불복(조세심판원 심판청구, 조세소송) 진행시 전문가(조세전문변호사, 회계사, 세무사) 도움을 받아 소중한 시간과 재산을 지키시기 바랍니다.