조정대상지역 내 중과대상 주택을 소유하다가 양도했더라도 중과세율 적용시 납세자(양도인)에게 억울한 사정이 있어 일시적 2주택자 또는 3주택자가 되었다면 낮은 세율 적용을 주장해 볼 수 있습니다(현재 조정대상지역 다주택자 중과세율 적용은 25년 5월 9일까지 유예 중입니다).
조정대상지역 아파트 양도소득세 중과세율
납세자가 조정대상지역 내 주택을 양도한 경우 중과대상 주택 수에 따라 양도소득세 기본 누진세율에 20% 또는 30%를 가산한 중과세율을 적용합니다.
즉 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받지 못하더라도 중과세 대상 주택이 몇 채인지에 따라 양도세율이 달라져 세금차이기 발생합니다.
일시적 다주택자
일시적 1가구 2주택자에 해당하면 양도세 비과세가 가능하지만, 일시적 1세대 3주택자는 양도소득세를 신고납부해야 합니다. 다만 양도인이 3주택자라고 하더라도 억울한 사정(e.g. 잔금수령 지연)이 있다면 낮은 중과세율 적용(30%가 아닌 20%)이 가능합니다.
아래 조세심판청구(조세불복)에서 조세심판원은 납세자가 아파트 잔금 수령(부동산 양도시기임)이 지연되어 일시적 1가구 3주택자가 되었지만, 양도세 중과세율 적용시 3주택자(30%)가 아닌 2주택자(20%) 세율을 적용했습니다[세금(양도세) 일부 취소].
[주택 양도세 중과세 조세불복 : 조세심판원 심판청구]
“납세자는 2010. 4. 2. 서울 소재 아파트 지분 1/2(쟁점주택)을 취득 보유하다 2018. 11. 30. 양도하고 양도소득세는 신고하지 않았다. 국세청은 주택 양도일(2018. 11. 30.) 현재 납세자 세대가 1가구 3주택자라는 이유로 중과세율(종합소득세율+20%, 현재는 개정되어 30%임)을 적용해 양도세를 과세했다. (중략)
국세청은 납세자가 쟁점주택 양도대가 중 잔금수령이 지연되는 사정으로 일시적 3주택자에 해당하더라도 이는 소득세법령에 따른 주택 수 제외사유에 해당하지 않으므로 중과세율(20%, 현재 개정되어 30%)을 적용해 양도소득세를 부과해야 한다고 주장한다.
그러나 주택 양도세 중과세율 적용은 투기로 인한 이득을 세금으로 흡수하고 투기를 사전에 차단하기 위한 것이라는 입법취지 등을 종합적으로 고려해야 한다. 쟁점주택 및 대체주택 매매계약서에 따르면, 납세자는 당초 2018. 10. 30. 쟁점주택을 양도하고 2018. 11. 6. 대체주택을 취득하려고 했다. 그러나 쟁점주택을 취득한 매수인의 일방적인 잔금납부 지연으로 부득이하게 3주택자가 됐다. 이는 납세자에게 귀책사유가 있다고 보기 어렵다.
쟁점주택 매수인 사정으로 잔금일이 실제 약정일보다 늦어져 쟁점주택 양도일 현재 이미 신규 대체주택을 보유하게 되었으나 납세자가 3주택자에 해당하는 쟁점주택 보유기간은 24일 정도에 불과하다. 이러한 3주택 보유기간과 부득이한 사유 등을 종합하면 납세자를 실질적인 3주택자로 보기 어렵다.
쟁점주택 양도에 대해 3주택자 중과세율(20%, 현재 개정되어 30%)을 적용하는 것은 다주택자 부동산 투기로 인한 이득을 국가가 흡수하고 투기적 수요를 사전에 차단하고자 하는 양도소득세 중과세율 입법취지에 맞지 않는다.
그러므로 쟁점주택 양도일(2018. 11. 30.) 당시 납세자를 1가구 2주택자로 보아 양도소득세 기본세율에 10%(현재 개정되어 20%)를 더한 세율을 적용하는 것이 타당하다[세금(양도세) 일부 취소, 조세심판청구 2023서울0227]”
조정대상지역 일시적 2, 3주택자 양도소득세 중과세율
다주택자는 부동산 양도 전에 예상 세금을 확인 후 양도세를 절세할 수 있는 방법이 있는지 알아 볼 필요가 있습니다. 양도소득세 전문 세무사, 공인회계사, 조세전문변호사 상담료는 절세금액과 비교가 되지 않습니다.
양도세가 과세되었다면 과세전적부심사, 지방국세청 이의신청, 심사청구, 조세심판원 심판청구 등 조세불복을 진행하여 세금 취소를 받으시기 바랍니다.