토지 건물 부동산을 장기간 보유하다가 처분하는 경우라면 과거 취득가액 증빙을 찾기 어려울 수 있습니다. 양도소득세 계산과정에서 실지취득가액을 알 수 없어 사업소득 장부가액(대차대조표 금액)을 사용할 것인지 환산취득가액으로 할 것인지 다툼이 발생합니다.
조세심판청구 사실관계, 양도소득세 취득가액
- 납세자는 1985. 4. A토지를 상속받아 1995년 12월경 지상에 상가건물(‘B건물’이라 하고 ‘A토지’와 합하여 ‘AB부동산’이라고 함)을 신축·취득함
- 납세자는 2017. 8. AB부동산(토지+건물)을 양도한 후 양도가액은 실거래가액으로 하고 A토지 취득가액은 실거래가액(상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제1호에 의한 개별공시지가)으로 했으나 B건물은 실지 취득가액이 불분명하다고 보아 환산가액을 취득가액으로 하여 2017년 귀속 양도소득세를 신고·납부함
- 국세청은 양도소득세 세무조사를 실시하여 B건물 장부가액을 실지취득가액으로 보고 납세자에게 양도소득세를 부과함
- 납세자는 B건물 장부가액은 증빙이 미비하고 납세자가 직접 도급을 주어 시공한 전기, 인테리어 공사비용이 누락되어 있어 실지취득가액으로 볼 수 없어 환산취득가액을 적용해야 한다고 주장함
- 국세청은 사업소득 장부가액을 부인하기 위해서는 관련 장부의 중요 부분이 허위로 기재되어 있음이 확인되어야 하나 납세자는 건설업자로부터 세금계산서 받았고, 일부 비용 누락이 있더라도 장부 자체를 부인할 정도로 신뢰성 없는 것으로 보기 어려움(장부가액을 실지취득가액으로 볼 수 있다고 주장함)
조세심판청구(조세불복) 판단
- 세금(양도소득세) 취소
- 건물 실지취득가액이 불분명하므로 [환산취득가액]을 사용함, 사업소득 장부가액을 사용하지 않음
양도세 계산시 환산취득가액 사용 이유
“국세청은 납세자가 장부기장하여 종합소득세 신고시 제출했던 대차대조표 장부가액을 실지취득가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다고 주장한다. (중략)
납세자가 작성 비치하고 있는 회계장부에 자산가액이 기재되어 있더라도 그 기재가 실지취득가액을 확정시키는 효과는 없다. 또한 그 기재가 실지취득가액으로 추정된다고 할 수도 없다.
국세청이 실지취득가액으로 본 장부가액은 일반건축공사업자인 A로부터 받은 세금계산서를 근거로 장부에 회계처리한 금액으로 철근, 콘크리트 등 골조 공사 외 기타 공사비용과 제반비용이 누락되었을 가능성이 크다. 납세자가 위 세금계산서 수취분 외 전기, 설비, 인테리어, 조경 등 직접 도급을 주어 시공한 공사비용이 추가로 소요되었다고 주장하며 제출한 납세자명의 계좌의 1995. 1. 1. ∼ 1996. 12. 31. 기간 동안 거래내역에서 출금내역이 확인된다.
위 사실들에 비추어 볼 때 대차대조표 장부가액을 실지취득가액으로 인정하기 어렵다. 따라서 국세청이 사업소득 장부가액을 실지취득가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 위법하다[세금(양도세) 취소, 환산취득가액 적용함, 조세심판청구 2021서울1400]”
토지·건물 부동산 양도소득세, 실지취득가액(사업소득 장부가액) vs 환산취득가액
납세자가 부동산을 처분하고 양도가액은 실거래가액으로 신고하고, 취득가액은 불분명하다는 이유로 환산취득가액으로 양도소득세를 신고할 수 있습니다.
국세청은 양도한 부동산과 관련하여 사업소득이 있어 장부가액이 존재한다면, 장부가액을 실지취득가액으로 보고 양도세를 과세할 수 있습니다.
양도소득세 관련 조세불복(이의신청, 조세심판청구, 조세소송)은 실무적으로 복잡한 부분이 많으므로 서울 부산 세금전문변호사 도움이 필요합니다.
양도세 취득가액 관련하여 아래 글도 참고하시기 바랍니다.