토지와 건물은 각각 별개 부동산이므로 양도세 신고 시 양도가액, 취득가액 및 자본적지출액 등을 구분해서 신고합니다. 토지 건물 부동산을 일괄양도하는 경우 가액구분을 적정하게 하면 세금(양도세, 사업자의 경우 건물 부가가치세)을 절세할 수 있습니다. 부동산 매매대금이 크다면 1억원 이상도 세금을 절세할 수 있을 것입니다.
양도세 조세불복(조세소송) 사실관계
- 납세자는 서울 강남구 소재 토지와 지상건물을 1982. 12. 30. 매매로 취득 보유하다가 2009. 9 11. 양수인들에게 양도(이 사건 매매계약)함
- 이 사건 토지는 면적이 335.7㎡이고, 이 사건 건물은 주택과 근린생활시설이 병존하는 겸용주택인데 지하 1층 근린생활시설 151.41㎡, 1층 근린생활시설 165.59㎡, 2 층 근린생활시설 165.59㎡, 3층 주택 154.78㎡로 이루어짐
- 납세자는 양수인들과 부동산 매매계약을 체결하면서 건물 가액을 00원으로, 토지 가액을 00원으로 구분해서 매도했는데, 건물 매매가액 00원을 근린생활시설과 주택 기준시가 비율에 따라 안분하고, 토지 매매대금은 근린생활시설 및 주택 면적에 따라 근린생활시설 부속 토지와 주택 부속 토지 비율로 안분하는 방법으로 양도가액을 구분하여 양도소득세 신고를 함
- 국세청은 토지와 건물 가액 구분이 불분명한 경우에 해당한다면서 토지와 건물 양도가액 총액을 근린생활시설 부분(부속토지 포함) 및 주택 부분(부속토지 포함)의 기준시가로 안분해 양도가액을 다시 계산한 후 납세자에게 양도소득세를 부과함
- 납세자는 부동산 일괄 매매계약은 토지와 건물 가격을 명시적으로 구분한 것으로서 토지와 건물 가액 구분이 불분명한 경우에 해당하지 않다고 주장함(기준시가 안분대상이 아님)
조세불복(조세소송) 판단
- 세금(양도소득세) 취소
- 부동산 매매계약서에 토지 건물가액이 구분기재되어 양도가액 안분대상이 아님
부동산 일괄매매 토지 건물 가액구분을 인정한 이유
“국세청이 양도소득금액을 산출함에 있어 통상 과세 근거로 삼고 있는 매매계약서 상에 기재된 총(전체) 매매대금은 실지거래가액이라고 인정하면서도 그 안에서 토지와 건물로 구분된 각 부동산 거래가액은 이를 부인하고 거래가액이 불분명하다고 하려면 토지 건물 거래가액 구분이 현저히 부당하다는 등 불분명한 사유에 관해 충분한 주장과 입증이 필요하다.
부동산 매매계약상 토지와 건물 가액은 계약서상 명확하게 구분되어 기재되어 있다. 토지와 건물 가액 구분 기재가 당사자 사이의 진정한 합의에 의한 것이 아니라거나 통상 거래관행을 현저히 벗어나 조세 회피를 의도하는 것 이외에는 합리적인 가액 구분이라고 볼 수 없는 경우에 해당하는지 여부를 살펴본다.
매매계약의 토지와 건물 가액 구분 기재와 관련해 납세자와 양수인들 사이의 합의가 진정한 것이 아니라거나 양수인들이 납세자의 조세회피 의도에 협력했다고 볼만한 정황에 관한 (국세청의) 아무런 입증이 없다. 부동산 매매계약의 가액 구분 기재가 통상 거래관행을 현저히 벗어나 조세 회피를 의도하는 것 이외에는 합리적인 가액 구분이라고 볼 수 없는 경우에 해당한다고 인정할 증거도 없다. 국세청은 토지와 건물 가액 구분이 불분명하거나 합리적 가액 구분이 아니라는 점에 관해 별다른 주장 입증을 하지 않았다.
부동산 매매계약서에 건물가액과 토지가액이 구분책정되어 있지만 그와 같이 구분한 기준이나 경위가 기재된 바 없고 이를 구분기재한 이유가 무엇인지에 대하여 납세자가 납득할만한 해명을 하지 못하고 있다. 그러나 이런 사정만으로 매매계약서의 명시적 기재를 배척하고 토지와 건물의 가액 구분이 불분명하다고 단정할 수 없다.
이 사건 건물은 대로가인 삼성로 도로변에 위치해 있으나 준공 후 30년이 경과된 노후된 건물이다. 건물 시가표준액 하락추이 등의 정황을 볼 때 위와 같은 가액구분이 합리적이지 못하다고 단정하기 어렵다. 사적 자치의 원칙에 입각해 볼 때 기준시가에 따라 가액구분을 하지 않았다는 이유로 비합리적이라고 단정할 수도 없다[세금(양도세) 취소, 서울행정법원 2012구단22617 판결, 서울고등법원 2013누16182 판결, 대법원 2014두3785 판결]”
토지 건물 부동산 일괄양도 가액구분으로 양도세 절세
부동산(토지·건물)을 일괄 양도했는데, 토지와 건물 가액 구분이 불분명하면 기준시가 등으로 양도가액을 안분하여 토지 양도세와 건물 양도세 신고를 합니다.
토지·건물의 가액을 적절히 기재하면 양도세 등을 절세할 수 있으므로 계약서 작성 시 세무사, 회계사, 변호사 등 세금전문가 상담을 받아보시기 바랍니다.
토지 건물 가액구분 관련하여 아래 글들도 참고하시기 바랍니다.