특수관계인 증여 후 부동산 처분 주의(양도소득세 부당행위계산부인)

특수관계인으로부터 [증여] 받았던 부동산을 증여일로부터 [10년] 이내에 팔면 (i) 양도소득세 이월과세, (ii) 부당행위계산부인을 반드시 확인해야 합니다.

양도세 이월과세 또는 부당행위계산부인을 검토하지 않아 추가로 세금(양도세)이 부과되는 사례가 있습니다.

증여받은 부동산 양도와 부당행위계산부인

특수관계인(양도세 이월과세를 적용받는 배우자와 직계존비속 제외)에게 부동산 등 자산을 증여한 후 증여받은 자가 증여일부터 10년 이내 처분한 경우로서 아래 (i)에 따른 세금이 (ii)에 따른 세금보다 적은 경우에는 증여자가 자산을 직접 양도한 것으로 보고 증여자에게 양도세를 과세합니다.

다만, 양도소득이 해당 수증자(증여받은 사람)에게 실질적으로 귀속된 경우에는 추가 세금(양도소득세)을 부과하지 않습니다(소득세법 제101조 제2항).

(i) 증여받은 자의 증여세와 양도소득세를 합한 세액

(ii) 증여자가 직접 양도한 것으로 보고 계산한 양도소득세

양도세 부당행위계산부인 적용시 증여세 환급

부당행위계산부인이 적용되어 증여자에게 양도소득세가 과세되면 당초 증여받은 자산에 대한 증여세를 부과하지 않습니다(증여세 환급, 소득세법 제101조 제2항).

[부당행위계산부인 양도세, 증여세 관계]

“양도소득세 부당행위계산부인 적용 요건이 갖춰지면, 국세청은 증여자가 선택한 증여행위를 부인함으로써 이를 과세 기준으로 삼지 않고, 증여자의 최종 양수자에 대한 양도행위 존재를 의제해 증여자에게 양도소득세를 부과할 수 있다.

이를 증여를 받은 사람(수증자) 입장에서 보면, 자신에 대한 과세근거가 된 증여자의 증여행위가 부당한 법적형성이라는 이유로 과세관청에 의하여 부인되어 조세법적으로는 소급적으로 무효화됨으로써 재산의 무상 취득이 존재하지 않게 된다. 이에 대해 증여세를 부과하거나 기왕의 증여세 부과를 유지한다는 것은 결국 증여받지 않는 재산에 대해 증여세를 부과한 것이 되어, 조세법적으로 과세요건에 해당되지 아니함에도 불구하고 수증자에게 증여세를 부과 징수하는 것으로 수증자의 재산권을 침해한다.

조세법적으로는 부인된 증여세액 등을 환급 등을 하지 않고 국세청이 그대로 보유할 수 있다면, ‘증여자, 수증자, 양수자 사이의 다단계거래’를 ‘증여자, 양수자 사이의 단일한 거래’로 의제함으로써 납세자가 어떤 내용의 거래 형식을 선택하느냐에 따라 발생할 수 있는 조세부담의 부당한 감소에 따른 불공평을 시정한다는 입법목적을 달성하는 것 이상으로, 언제나 수증자에게 부과된 증여세 만큼을 이중으로 징수하는 결과가 발행한다. (중략)

수증자의 증여세를 증여자에 대한 양도소득세액 산출시 필요경비로 산입하는 경우도 수증자가 납부한 증여세의 일부만이 공제되는 결과가 되므로 정도의 차이는 있을지라도 공제받지 못하는 세액만큼은 여전히 이중과세의 문제점이 있다. 수증자 입장에서는 여전히 자신이 납부한 증여세 전부를 환급받지 못한다(헌법불합치 결정, 헌재 2000헌바28)”

증여자와 수증자(증여받은 사람)의 양도세 연대납세의무

증여받은 부동산 처분에 대해 양도소득세 부당행위계산부인 규정이 적용되어 증여자가 자산을 직접 양도한 것으로 보는 경우 양도소득세에 대해 증여자와 증여받은 자(수증자)는 연대납세의무가 있습니다(소득세법 제2조의2 제3항).

양도소득세 조세불복(조세심판청구, 조세소송)

양도소득세 이월과세 또는 특수관계인 증여 후 양도시 부당행위계산부인을 적용할 때 10년의 계산은 등기부에 기재된 소유기간에 따릅니다(소득세법 제97조의2 제3항, 소득세법 제101조 제4항). 증여받은 부동산 양도에 대해 국세청은 위 규정들에 해당하는지 확인해 추가로 세금(양도세)을 과세하고 있습니다.

부동산 양도소득세 조세불복(조세심판원 심판청구, 조세소송)은 서울 부산 세금전문변호사에게 문의하시기 바랍니다.